A disputa por espaço entre grandes players do e-commerce como Mercado Livre e Shopee tem impulsionado a ocupação de galpões logísticos e industriais na Grande São Paulo, reduzido a oferta e pressionado os preços de locação. Segundo dados da consultoria Newmark, 650 mil metros quadrados em novos galpões foram entregues no segundo trimestre de 2025, com projeção de mais 908 mil metros quadrados até o fim do ano — apenas na região metropolitana.
O saldo de áreas alugadas (absorção líquida) saltou de 88 mil metros quadrados no primeiro trimestre para 501 mil no segundo. A fabricante de pneus Bridgestone liderou a absorção no período, ampliando sua área em Mauá de 43 mil para 116,5 mil metros quadrados. Logo atrás aparecem o Mercado Livre, com 105 mil metros em Guarulhos, e a Shopee, com cerca de 80 mil metros em São Bernardo do Campo.
“Quanto mais o Mercado Livre cresce, mais a Shopee acompanha. Isso tem impulsionado a demanda desde o boom da pandemia em 2020”, afirma Mariana Hanania, líder de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark.
O e-commerce responde por 48% das transações de locação no segundo trimestre. Os setores industrial e de serviços representaram 28% e 24%, respectivamente. A combinação entre o avanço do e-commerce, investimentos em logística e a conectividade nas regiões periféricas tem acelerado a ocupação.
Preços altos e poucos terrenos
Com a elevada demanda, os preços seguem em trajetória de alta. O valor médio pedido de locação subiu 5% em relação ao trimestre anterior e 16% em comparação com o mesmo período de 2024, atingindo R$ 30 por metro quadrado. São Paulo lidera o ranking das cidades mais caras, com R$ 44/m², seguida por Guarulhos (R$ 37/m²). Já Jundiaí (R$ 21,5/m²) e Atibaia (R$ 21/m²) figuram entre as mais acessíveis.
As cidades com maior absorção no trimestre foram Guarulhos, Cajamar e os municípios do ABC Paulista (Santo André, São Bernardo, São Caetano e Diadema). A projeção para os próximos anos é de crescimento contínuo no volume de novos estoques — a maior parte deles concentrada em Guarulhos (45%), Cajamar (28%), ABC (22%) e Sorocaba (16%).
Mesmo com a ampliação da oferta, a taxa de vacância nas regiões mais demandadas permanece em torno de 8%, abaixo do nível considerado saudável para o equilíbrio entre oferta e demanda. “Quando a vacância está abaixo de 10%, o mercado fica desequilibrado, e o poder de negociação passa para os proprietários”, explica Hanania.